厉害了“时光系” 17年来华润第二个由成都走向全国的产品系

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房地产业内有条不成文的规则：产品线，就是房企的生命线。尤其是全国性的品牌房企。

这已经是无数房企践行了10来年的游戏规则。

近20年的时间里，我们看到成都逐渐成为各大品牌房企布局西南市场的必争之地，各家的各条产品线也纷纷落地成都。

我们也毫不讳言，从成都走向全国的产品线屈指可数，华润二十四城算得辨识度较强的一个。当然，这已经是10多年前的事情了，如今其最后一期也即将收官，并且，10年前的整体规划放在今天来评判也并不恰当。

就这几年而言，也诞生了琨瑜系、雍锦系等不错的改善产品线。But，请注意，这些都是住宅产品线，在商办产品领域，小全全绞尽脑汁也只想到了一个——华润时光系。

这两年，外地企业来成都考察商业项目，开放式街区必看太古里，而创新性的纯商办项目则会去华润时光系的首作时光里打卡学习。

如此一来，时光系的创新价值对成都楼市就更具意义了。

时光绘区域鸟瞰图

时光里不仅成为了2018年成都公寓的销冠，也在集团内部形成产品线向西安等城市进行全国性的推广，成都华润亦接连推出了时光绘等新项目，在延续时光里开发逻辑的同时，又适度创新。

今天小全全要剥开的这只洋葱，正是华润时光系的源起、产品和价值逻辑。

一个全新的产品系 三个项目同时在售

华润的勇气从何而来？

从公寓产品的市场表现观察，因为面积小，总价低，所以整体上公寓产品操盘难度并不大，甚至有企业将其作为现金流产品。

但时光系的诞生对成都华润却是一个里程碑式的事件。

2017年和2018年两年间，华润一下子推出了时光里、时光绘等三个公寓项目，且形态都极为类似——时光润街+公寓+loft的产品组合。显然，这理应是基于集团策略的一次布局。

时光绘效果图

即便如此，时光系也要面对商业操盘的难：散售会加大运营难度，自持的话企业则要承担相当大的资金压力，更何况三个纯商业的项目，是什么给了华润同时操作3个类似项目的勇气？

业内都清楚，华润是一个综合能力极强的开发企业，在商业地产领域，其已经连续三年位居商业地产TOP100榜单榜首。迄今为止，华润已形成了从城市到社区的商业矩阵全覆盖：城市级购物中心“万象城”、区域级商业中心“万象汇”、体验式时尚潮人生活馆“万象空间”，以及服务社区、定位高品质体验消费街区的“润街”。

成都万象城实景

正是这些过往的成绩，给了华润拿下这种商业地块的底气，也有了时光系的基础形态。

即便如此，从拿地到项目呈现，首作时光里也用了近一年的时间，最终才确定时光系的整体定位——为区域邻里商业中心而来的产品体系，并通过细致的规划设计打造小而美的多维生态商业空间。

再来看时光系的产品形态组合，前面已经讲过，公寓和LOFT是现金流产品，搭配这样的产品不难理解，可为什么会是润街呢？

实际上，入蓉17年，华润已经打造了13条润街。不同于其他的街区商业，华润每一条润街都会根据自身定位，结合周边消费人群的具体需求进行量体裁衣的个性化打造。这正是润街的精妙之处。

成都华润的布局

就拿时光系的三个项目来说，虽然同为时光润街，但也各有不同。时光里的润街定位于区域消费中心，体量30000平米；而时光绘的润街则侧重于服务商务人群，更加精品化。并且，华润擅长的商业运营、优质商家资源都能为整个项目提供全面保障。

以时光绘为例，华润多年来的商业运营为她积累了丰富的商家资源和商街的运营管理经验，因此，时光绘的润街为了保证项目的商业品质，在众多商家资源中精挑细选符合项目调性的商家入驻，以形成不仅满足项目本身，也具有辐射片区能力的品质社区生活配套。据悉，目前已有知名品牌健身房签约确定入驻，并在项目楼下配置城市会客厅此外，力求尽最大可能将小而美的多维商业空间理念强力贯穿到项目的招商运营当中。

产品的增值

公寓如何才能实现高附加值？

一直以来，市场对华润产品力的认知聚焦在品质住宅和综合型商业，虽然间或也有公寓产品推出，但总让人感觉是在闷声发财。

直到时光里的出现，这种认知才有所改变。另一个成都人还没有完全认识到的事实是，长远来看，优质的公寓产品，价值不一定会输给住宅物业。

这里想说一说华润的三大超级公寓项目——华润深圳湾瑞府、华润万象府、华润前海悦玺，它们用事实很好地诠释了高品质公寓的市场价值——毕竟深圳楼市要领先于成都，它的公寓市场表现可以一定程度上给到成都前瞻性的启示。

华润前海悦玺

瑞府总价8000万，坐拥无敌海景的400平米豪宅户型，开盘30分钟被认购一空的故事也成了轰动坊间的传说。

当然，比起绝版的海景资源和大平层公寓来，源生于成都的时光系定位更加符合成都市场需求。但从深圳和成都两地多个项目的落址，我们却可以看到华润对于公寓项目的选址如出一撤——

城市核心地段，最高新的产业基地

深圳湾瑞府位于深圳湾核心片区，是南山区重点打造的三大总部经济地带之一；

万象府位于科技园核心，升级后将成为南山科技金融城；

前海悦玺则地处粤港澳大湾区的核心区域——前海核心桂湾片区。

的确，不管是时光里所在的新川板块，还是时光绘所处的金融城三期，都与深圳三大公寓项目所处的地段有着惊人的一致性：

1)、都位于城市最核心的区域，或者未来核心；

2）、都是金融、科技或者高端服务业集中的区域；

3）、周边交通发达，宜居宜业；

4）、高学历、高收入的人群众多；

5）、租金具有期待空间。

时光绘项目区域情况

事实上，在华润内部，对公寓产品品质都一视同仁，但基于对城市价值的判断，又会根据地区情况做出适度调整。简单地说，假如说深圳的三大超级公寓是顶级产品，那么时光系就是轻奢产品线。

两者除了外部资源的不同外，更大的区别是由于区域市场不同而带来的受众不同，从本质上看，则都有华润对于公寓产品的高标准要求保驾护航。时光绘不仅在楼栋下规划有城市会客厅，引进了高档的健身会所，规划的星级游泳池，内外双公园配置等，都是按照目前成都市面上高端公寓的标准在进行配置。这些，都是产品未来实现高附加值的必备基因。

所以，华润的公寓产品，不论定位高低，不论所处区位在哪里，都会坚持同样的品质要求：一方面从选址开始就对终端消费人群进行筛选，保证后期业主圈层的高品质；另一方面，华润多年来积累的商业运营管理经验对项目来说绝对是诚意满满的加分项。

时光润街功能空间示意图

时光系的成都理解

城市新格局下的区域价值判断

就像二十四城的诞生有它特殊的历史渊源，时光系能够在成都生根发芽也有其特定的市场环境。

位于新一线城市首位的成都，正在全面追赶北上广深等一线城市，事实上，在某些方面成都已经超越了深圳或者广州，比如她被称为互联网第四城、零售第四城、“双创”第四城等。

因此，成都的商务氛围也日渐接近一线城市，而商务领域的发展将会带来对于高品质公寓产品的大量需求。基于这一判断，华润大胆地在成都拿下数个纯商业地块，并一反常态打破了类似项目一上马就追求现金流的模式，不惜费时费力研发产品，对产品设计精雕细琢，这才有了时光系的雏形。

金融城规划

选址上，时光系不仅与城市发展格局“南拓、东进”高度一致，并且占据了产业红利区域。以时光绘为例，其所处的金融城三期，拥有大量金融机构、企业总部、高端服务业，集聚大量城市精英和企业高管，高端商务居住需求强烈。然而，在时光绘之前，区域内并无此类物业供应。而时光绘公寓产品已经售罄的第一批次，受欢迎程度也足以印证华润这一布局的正确性，可以说是独具慧眼。

时光绘效果图

如果说成都的金融城，就是深圳的南山区，那么华润在金融城的布局，就好比其超级公寓落地南山，不同的是，深谙城市价值的华润拒绝盲目，反而理智地用调性更加符合成都市场需求的公寓产品时光系，为更多人打开了投资成都金融城的大门。

二十四城是华润产品系中综合性品质大盘的代表，时光系的出现则将为它的公寓产品形成全新的品牌认知做好铺垫。如果你曾经错过了华润二十四城，那么时光系一定是一个可以低门槛做华润业主的最佳机会。

因为，做华润业主，不会吃亏。

而时光系作为一个建立初期，正处于上升期的新产品系，就好比大盘买首期的逻辑一样，此时买入时光系大概率能享受到最大的红利。在时光系三大产品中，时光里的公寓产品已经清盘，时光绘则恰逢金融城三期规划尘埃落定，从区域供地情况看，可供买房人分享红利的机会并不多，因此，上车宜早不宜迟。

END

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